Antes de receber as chaves do imóvel, tenho que pagar condomínio?

Viver em um condomínio é viver em um ambiente que exige respeito às regras previstas pela convenção e no regimento interno, cumprimento das obrigações de condômino, aguçado bom senso e constante exercício de paciência. O radicalismo, em geral, mostra-se uma ineficaz e traumática forma de tratar os litígios nessas comunidades.

Dispõe o artigo 1.336 do Código Civil, em seu inciso I, que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”

Considerando que as arrecadações do condomínio visam pagar as despesas geradas para atender aos seus condôminos (folha de pagamento dos funcionários, água de uso comum, conta de luz da área comum, seguro, serviços de manutenção do elevador, etc.), ao não recolher o valor suficiente para cobrir tais despesas, deparamo-nos com uma das seguintes situações: ou algo deixará de ser pago, ou os demais condôminos arcarão com o pagamento da cota do inadimplente – esta, a hipótese mais comum.

Estimulados pela baixa multa moratória prevista no artigo 1.336 (de apenas 2%) e de juros moratórios de 1% (quando, no mercado, os juros de “cheque especial” ou de cartão de crédito superam os 7% ao mês), não são raros os casos de aproveitadores que impõem àqueles que cumprem com suas obrigações o ônus de pagar mais do que precisariam a título de rateio de despesas condominiais. Essas pessoas valem-se também do fato de os processos judiciais de cobrança dessas despesas serem extremamente morosos, e quase sempre acabarem com a realização de acordos em que o devedor é beneficiado pela isenção de multa e de juros, pagando, quando muito, apenas a correção monetária da dívida.

Vale lembrar que o comprador do imóvel, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil, responde pelos débitos do ex-proprietário em relação ao condomínio, inclusive quanto à multa e juros moratórios. Assim, além das demais certidões e documentos necessários para a aquisição juridicamente segura de um imóvel, é fundamental o prévio conhecimento sobre sua situação junto ao condomínio, para que uma eventual dívida seja considerada na negociação do preço do bem.

Situação bastante comum é aquela em que o comprador de imóvel “na planta” já esteja sendo acionado para pagar as despesas condominiais que passaram a existir com a conclusão das obras, embora ainda não tenha recebido as respectivas “chaves” – ou seja, não lhe tenha sido transferida a posse do imóvel pela incorporadora.

Nesses casos, cabe inicialmente verificar o que dispõe o contrato firmado com a incorporadora, visto que poderá estar determinado que, mesmo sem a transferência da posse direta do imóvel, as despesas iniciais havidas com a instalação e implantação do condomínio devem correr por conta do comprador, na medida em que este é o titular de direito real.

De fato, essa situação é bastante controvertida. Podemos cogitar de considerar as despesas ordinárias como responsabilidade da incorporadora, que se encontra na posse direta do imóvel, e as extraordinárias – especialmente, os equipamentos que passarão a integrar patrimônio do condomínio – responsabilidade do comprador.

Não havendo previsão contratual, não resta dúvida que o comprador só passa a ter obrigação desse pagamento após a transmissão da posse direta do imóvel.

As contas do Condomínio devem ser periodicamente prestadas, sendo que, ao menos uma vez por ano, são elas sujeitas à aprovação da assembléia geral. Assim, os condôminos tomam conhecimento do destino dos recursos arrecadados e definem as melhorias, reparos e providências a serem tomadas pelo corpo diretivo, especialmente, pelo síndico.

Cabe-nos pensar como pode o inquilino (locatário), que paga as despesas ordinárias de condomínio, interferir na definição desse orçamento anual e também no acompanhamento das contas prestadas. Para tanto, a lei não lhe dá nenhum instrumento específico, cabendo-lhe somente obter do condômino proprietário uma procuração para atuar na assembléia e manifestar-se sobre a prestação de contas.

Por fim, vale lembrar que o condômino que deixar de pagar a sua parte das despesas poderá ter o nome lançado no rol dos devedores pelo envio do título para o respectivo protesto. Essa medida, que a nosso ver, somente deve ser tomada se as contas estiverem devidamente aprovadas pela assembléia geral, com orçamento aprovado e prévia convocação do inadimplente para satisfação da dívida em aberto.

As informações aqui prestadas não possuem a capacidade de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.

Fonte:

Marcelo  Manhães de AlmeidaMarcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

Artigo original de casaeimoveis.uol.com.br

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